宏观调控进入政策密集期高端物业剑走偏锋

    人民网江西视窗12月16日讯：因奥运效应而强势借力的奥北别墅区将进入开发的黄金时期。四年前，奥运核心区域地产项目仅有20余个，辐射区域则如凤毛麟角；四年后，奥北区域已成为京城三大别墅区之一；

    今年，房地产宏观调控进入政策密集期，从"国八条"到"新八条"再到"七部委新政"，一系列的"组合拳"给北京房地产市场带来了很大的影响。从表面上看，没有一条政策是直接针对别墅等高档项目的。但整个市场消费心理发生的变化，不得不让开发商重新考虑如何突围而出。以退为进。

    与普通住宅不同，这些项目在遭遇调控时的表现是退避三舍，很多原定上半年推出的项目纷纷避开了调控期最严峻的时期，而选择10月份之后推出。因此也有人说这是策略，是以退为进，剑走偏锋。

    自2003年针对别墅项目的45号"停批别墅住宅用地"文件的出台，给本就不甚红火的别墅当头一棒，而121号"严格限制高档商品房开发贷款"等的出台更使得别墅市场雪上加霜。虽然政策的出台对于先期已有充裕土地储备的发展商而言却是一大利好，但很多项目经过近一年的先期工作，在即将推出偏偏遇上了"国八条"。

    这正是位于丰台的某个别墅项目的真实境遇。"我们比原计划推迟了5个月开盘"，该项目经理表示。而另一个集团的负责人说法则更为直接："我要做的第一步战略调整，就是放慢开发节奏，同时增加产品的投入，现在不能再追求利润最大化了。"甚至，有很多项目低调开盘，不做任何宣传。

    与此相比，凯德置地则要幸运得多。凯德置地在刚推出上元C区时宏观调控还没有完全开始，销售很快完成。按照计划，上元C4楼将于本月下旬推出，仍走高档路线，再一次错过了调控期。在京首个别墅项目卓锦万代也于上月开盘，虽然卖到2500美元/平方米的高价，目前销售率20%。

    凯德方面表示，并没有特意针对宏观调控作出相应调整，别墅这类项目市场波动不大，销售比较平稳。但纵观整个市场，在调控期放出的高档盘少之又少，这些盘在现在刚刚开始放量。

    根据高力国际三季度市场报告统计，第三季度，有10个项目进入北京市中、高档公寓销售市场，提供了2733套的住宅单位，物业主要类型以公寓为主，这些项目大部分都将在2006年中下旬入住。而下季度总量将超过2000套的高档住宅量体投入市场。

    截止到2005年第三季度末，北京市中、高档别墅市场现有存量共12383套。其中，中央别墅区占到了总存量的38%，八达岭昌平别墅带占到23%，此两区域是目前别墅的主要供应区域，尤其是后者将是未来开发的重点区域。借力奥运：刚刚开始的盛宴

    业内人士指出，因奥运效应而强势借力的奥北别墅区将进入开发的黄金时期。四年前，奥运核心区域地产项目仅有20余个，辐射区域则如凤毛麟角；四年后，奥北区域已成为京城三大别墅区之一，目前云集于此的别墅项目多达几十个，占据京城2005年别墅供应量的多半，成为房地产商竞争博弈的又一主力战场。

    目前，这里已经在售的就包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰·林溪、汤HOUSE、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目，而保利垄上、威尼斯花园二期水韵风情庄园、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯等新项目使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。

    龙湾别墅从开盘就保持着月入亿元的纪录，保利垄上开盘当天销售就达到3亿元，威尼斯花园的水上TOWNHOUSE 一期售罄，二期水韵风情庄园已紧锣密鼓地推出。除此之外，顺驰林溪、中海安德鲁斯庄园、优山美地等别墅项目都有不错的销售业绩。

    素以高端品质产品为主打的保利地产首次在京推出别墅项目，截至10月底，保利垄上认购金额已经达到6亿元，签约金额突破4亿元。预计2005年全年，保利垄上认购成交金额将达到近7亿元，而签约销售额也将达到4.5亿~5亿元。据北京房地产交易管理网上的统计数据，保利垄上销售额雄踞2005年北京别墅市场同年开盘别墅项目销售榜首。

    也许这一区域不会受到宏观调控的影响，但奥运之后此地的走势一直被质疑，甚至有人说，2008年后北京房价必将大跌。保利垄上总经理胡嘉全却持完全不同的观点。他认为，奥北地区的房价在2008年奥运之后，还会稳步持续上升，直至区域发展到比较饱和。

    而他的根据是，中国的奥运和其他发达国家奥运不同，北京是一个高速发展建设过程中的城市，奥运只是加速了城市建设的进程与速度。城市的基础设施建设会给经济一个巨大的带动，基础设施对奥北区域的作用不仅仅在奥运，而且在奥运之后都可以继续发挥作用，因此，奥运之后，奥北区域的价值还会不断释放出来，升值空间还非常大。逆潮入京

    宏观调控对于京城本土开发企业的影响是不可小觑的，京城五大国有房地产开发企业纷纷出走京城。目前，天鸿、首创已经在京城之外拿地开发。知情人士透露，金隅嘉业也开始在北京之外购置土地。

    与此相对，也令外地和境外的高端项目有机会进京发展，尽管成本颇高，但是相对一向难进的北京市场，无疑是一次机会，这类项目的营销采取慢热的温和战略。广州东华实业股份有限公司（600393.SH)转战北京，其在京城开发的第一个高档房地产项目天鹅湾，控股于东华实业的粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏表示，东华实业从天鹅湾开始实现战略转移，今后北京将成为其重点开发城市。

    "目前我们在北京正在积极拿地，下一个新项目正在和土地方进行合作性的谈判过程中，如果顺利的话，我们将会在明年启动东华实业在北京下一个高档住宅产品项目。"东华实业董事林毅民这样告诉记者。港资模式"十年磨一剑"

    同样，进入北京已经第十个年头的香港四大地产商之一的新世界中国控股公司也选择在今年推出其高端物业项目，与内地地产商开发模式不同的是，新世界的营销策略是先斥巨资将区域板块环境趋于成熟，然后再陆续开发推出其中的高端物业项目。

    据新世界中国北京公司营销总监吕刚介绍，十年前新世界就在崇文门地区拿下1.3平方公里的土地，通过十年来先期商业项目的投资，新世界商圈的经济优势已经凸现，商场、写字楼、酒店、娱乐设施已经发展成熟，崇文门板块有利形势为区域房产增值开阔了巨大空间。

    尽管今年内地房地产市场遭遇宏观调控，但新世界还是适时推出了其在崇文门板块的太华公寓、新景三期等项目，由于整个板块日趋成熟，高端项目市场推广未受太多影响，酒店服务式太华公寓推出不到2周，销售已超100多套，成为今年京城高端物业成功案例之一，业内的评价是：带有明显港资营销模式理念的新世界中国，成功的关键是在内地引进了其在香港的开发理念，即先期依靠大资金启动打造成熟区域环境，再开发高端项目分享区域增长价值。 

    来源：《第一财经日报》 文/许慧颖



发布时间：2005年12月16日15:04:37

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