市场放量供应近饱和 商业地产需警惕过度竞争

    人民网江西视窗12月16日讯：11月11日，深圳综合研究院博士刘鲁鱼在深圳首届商业地产展论坛上表示，就目前深圳商业网点规划来看，百货店、大型综合超市存在过度竞争之忧。深圳现在大型综合超市99家、百货店100家，按全市1000万消费人口计算，平均每10.2万人拥有一家百货店，每9.43万人拥有一家大型综合超市。与业内选址标准相比较，目前百货店与大型综合超市已接近饱和程度。但已知的新开门店数规模仍很庞大，市场在未来一段时间内可能出现过度竞争。

    商业地产放量供应

    根据中原地产深港研究中心提供的数据，2005年前三季度，深圳商业供应量较为可观，向市场推出的面积达108万平方米，延续着2004年商铺市场供应旺盛发展势头。龙岗、宝安关外两区，迎来了前所未有的商业地产发展速度，其供应量大大超过关内各区，成为集中放量的新兴区域。

    其中宝安商业供应方面独占半壁江山。1~9月，宝安商业市场供应量达56万平方米之巨，占全市的52%。龙岗1~9月的总供应量20万平方米，占全市的17.7%。 

    关内各区中，南山供应量最大，为12.1万平方米，占全市的11%；罗湖、福田则只有少量新供应商业面积。

    在关外放量供应的同时，商铺成交价格也在飞涨。前三季度，商铺平均价格为14973元／平方米，比去年同期上涨了22.55%

    根据中原的预测，今年第四季度将是深圳商业地产最为火热的一个阶段。中心区、南山商业文化中心区将有一批大体量的项目面市；华强商圈迎来地铁商铺推盘高潮，总推盘量将超过3万平方米；宝安中心区和龙华两大片区的几大楼盘商业群楼总量超过30万平方米。中原地产深港研究中心分析人士认为，巨大的供应量一方面可以提升需求，使市场成交活跃；但同时也给市场消化带来极大的压力，因为过度开发将导致很多问题的产生。

    空置率提高风险加大

    参与撰写商务部《全国商业地产运行报告》的中国商业地产联盟秘书长王永平日前公开表示，目前全国商业地产已呈现非理性状态，盲目投资、建设的情况较多。

    在商业地产领域从业多年的深圳鸿隆商业地产总经理卜颉较早前接受本报记者采访时表示，对深圳一些商铺尚未建成就以每平方米四五万的价位卖出表示担忧。卜颉更预计在未来两三年内深圳商业地产的空置率会大幅提高，开发商及商铺投资者都需要警惕其中的风险。

    森拓普物业顾问(深圳)有限公司总监何志海认为，从目前的商业地产增长速度看，深圳全市的整体供应量显然过大。但他认为部分地区例如南山、宝安和龙华地区仍有很大的商业发展空间。何志海认为出现商业空置的直接原因是招不到商家，目前大部分品牌商家对开设新店比以往更为谨慎，加上新增商业地产面积的快速增长，未来的招商工作将更加困难，如不加大本地品牌的挖掘以及外来品牌的引入力度，必将出现很多项目招不到商、反覆招商的情况，从而导致空置率提高。

    而在11月8日开幕的首届深圳商业地产展系列论坛上，在题为《大型主力店开店及选址趋势》的主题演讲中，森拓普物业顾问(深圳)有限公司执行董事伍德才向商业地产开发商发出风险警示：开发大型购物中心投入资金多，回报慢，风险比较大，开发商要先定好财务目标再进行下一步，包括定位、调研、与商家沟通、设计、建设，然后才是招商与运营管理。对于目前深圳不少商业地产开发商直接引进某一商家的管理模式，自己直接管理经营百货业，伍德才直言成功几率不大，开发商需谨慎进入。

    来源：《深圳晚报》 文/刘春 

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