安全問題多，旅游黑地產藏身江西溫泉名鎮

斬獲江西旅游風情小鎮殊榮之后，炙手可熱的澡溪鄉小產權房，如今愈發一房難求。

澡溪鄉位於江西省宜春市奉新縣，常住人口不足兩萬，鄉政府距奉新縣城50余公裡，但到省會南昌僅70分鐘車程。全鄉千米以上山峰有10多座，年平均氣溫隻有15℃，千年溫泉——九仙溫泉是澡溪鄉的金名片，當地有“宜春有溫泉數處，獨澡溪九仙湯有其妙”之說。

2011年，澡溪鄉確定旅游立鄉發展思路，通過再現千年溫泉的昔日輝煌，開發全鄉境內一切可供盤活的旅游資源，打造溫泉旅游線路。澡溪鄉還設計了全民參與旅游資源開發、盤活旅游資源的路線圖和時間表。至2018年底，澡溪鄉已成為南昌居民省內休閑游、養生游、親子游的首選目的地之一。

依據《江西省旅游風情小鎮創建指南》及驗收標准，2019年12月27日，江西省旅游資源規劃開發質量等級評定委員會公布《2019年度江西省旅游風情小鎮認定名單》，澡溪鄉榜上有名。

今年8月，江西省某高校教師向《民生周刊》來信反映：旅游風情小鎮是一道光環，可以幫助澡溪鄉旅游業在良性循環的路上走得很遠，如果被濫用，不僅會折損光環的品牌價值，也會讓當地陷入急功近利的被動局面。

這位教師說，當地實施“旅游立鄉”戰略這些年，民間自發形成了以小產權房為主體的“旅游黑地產”市場，買方主要是南昌市民，身份多為政企退休人員或中小企業主。盡管縣鄉兩級黨委、政府對此知情，但受“局部利益保護”思想左右，未能進行有效監管和治理，導致目前澡溪鄉又形成了二手小產權房交易市場。

這位教師了解到，從圖紙設計到選址規劃，從建設施工到建材選用，從主體登頂到竣工驗收，從一手交易到二手交易，當地已售或在售小產權房始終游離於監管之外。正因為此，最讓她擔心的是這些房子的安全問題。

澡溪鄉是否存在“旅游黑地產”市場？近日，《民生周刊》記者赴奉新縣進行了調查。

對小產權不回避 山景房報價41萬

根據掌握的線索，《民生周刊》記者沿澡溪鄉政府向西，在接近靖安縣兩公裡的區域內，發現多個小區式住宅。

在其中一個小區，記者見到了住戶范先生。據他介紹，他的戶籍在南昌，2014年退休后就想和老伴兒在農村買房養老。2015年，范先生的兒子在朋友引薦下來到澡溪鄉這個小區，看到位置、環境都符合父母的要求，便花了29萬元買下了一套兩室一廳住宅。

“兒子回來告訴我，房子是小產權，但能住50年。我想，我在南昌有大產權房，在農村有個小產權房也無所謂。而且，價格又不貴，還是精裝修。”范先生說，很快他們便拎包入住了。

小區另一名住戶和范先生情況相似，都是在2015年購買並入住。他告訴記者，小區50多個住戶中八成以上來自南昌，老人居多，有一些人在南昌時就是鄰居。

在另一個住宅小區，記者以買房者身份向小區開發商咨詢是否還有房屋可售。

對方說，目前她手中已經無房，但有一個來自南昌的住戶當年購買了4套小戶型住宅，如果真心求購，她可以幫忙聯系。

“4套房住戶”在電話中表示，自己半個月前手中還有一套房未售，但已經有人交了一萬元定金，如果願意多付3萬元，可以考慮把房賣給記者。

見記者誠心買房，開發商建議記者到毗鄰的坳頭村碰一下運氣。在坳頭村，記者見到了黎姓老板。他說，自己手中還有兩套空房，其中一套93平方米的山景房視野很好，售價為41萬元。

▲在奉新縣澡溪鄉，小產權房交易不僅公開化，而且一房難求。圖為已售“山景房”。圖/鄭旭

建房用地多為農戶宅基地

黎姓老板告訴記者，他的小區開發較早，建房用地是當年從農戶手中買的宅基地指標，2015年竣工，2016年開始銷售。

“村民去鄉裡申請宅基地建房，批回來后賣給我們50年，我再用這些指標到上面申請建房，這樣房子就有規劃、建設許可，只是沒有大產權。”黎姓老板說。

當被問及為何不以自己名義申請建房時，黎姓老板稱，自己不是本鄉本村人，沒有建房資格。即便是當地村民，按照“一戶一宅”的規定，也沒有足夠面積建房。

記者調查發現，黎姓老板的這種做法在澡溪鄉十分普遍。在當地小產權住宅小區中，澡溪鄉本地的開發商極少，多數人來自奉新縣城及周邊靖安、修水等縣。在這些開發商中，真正干建筑出身的少之又少。

記者還了解到，雖然當地已經明確一個農戶隻有一處宅基地的規定，但有農戶子女較多，且在子女成年之后進鄉入城或選擇到大城市工作生活，戶籍還留在本村，於是留守家中的父母就把子女的宅基地指標賣給了開發商。

需要提及的是，黎姓老板告訴記者，他開發的小區是按度假村標准建設，營業執照上寫明的經營范圍是餐飲和住宿，所以從一開始他就把原本可以賣掉的房子留出來，剩下的一部分用作飯店和民宿。

“走了這麼多小區，你們可能也發現，這裡的老板對外都不說自己開發的是住宅，而是山庄、度假村，這樣省裡或市裡來人檢查就好說了。”思忖片刻，黎姓老板說，“其實，當年鄉裡是鼓勵我們搞旅游地產。只是現在的政策越來越嚴了，才來敲打我們。”

據他回憶，針對農村違規建房問題，2017年澡溪鄉開展了一次專項整治行動，對全鄉40多個建設主體進行了處罰。

“以前有買房人問房子買到手后會不會被拆掉，我都讓他們放心，因為我們是被罰了錢的，再拆就沒道理了，除非是國家征收征用這塊地。”黎姓老板強調。

▲以山庄、度假村等旅游接待用房為交易掩護的小產權房，涉及房源多，安全存隱患。圖/鄭旭

涉及房源多 安全存隱患

對於2017年的專項整治行動，《民生周刊》記者向澡溪鄉黨委、政府有關負責人進行了求証。

澡溪鄉鄉長帥玉斌在受訪時表示，2017年該鄉按照縣裡的統一部署，對全鄉范圍內的違建問題進行了專項整治，從結果看，整治很奏效，全鄉沒有新發生違法建設問題。

然而，據當地群眾反映，澡溪鄉一個名為龍床山庄的小產權住宅小區，有多棟建筑是2017年4月開工、2019年6月完工並交付的，正值奉新縣提出專項整治期間。

“我是2016年調任這個鄉做黨委書記的，我來后發現這裡村民自建房存在不規范問題，所以就沒有再審批一戶，這麼做也是從源頭打擊小產權房建設。至於存在旅游黑地產，而且已經具備市場交易屬性，進行私下交易，鄉裡確實不太了解。因為小產權房交易具有隱蔽性，很難取証。”澡溪鄉黨委書記譚海林說。

事實上，澡溪鄉小產權房交易並不隱蔽。在建筑物圍欄、變電器護欄、照明電線杆、路標指示牌等澡溪鄉公共設施上，記者發現了多張小產權房出售廣告。

封不住建設關口，管不住交易環節，奉新縣當地是否重視小產權房涉及的安全問題呢？

據不完全統計，澡溪鄉小產權房規模在1000套左右。

記者在暗訪中發現，澡溪鄉當地的小產權住宅小區，在選址中相對隨意，承建方多是農民自發形成的無資質的施工隊伍，使用的建筑建材在來源上也很難做到可追溯。不僅如此，由於沒有驗收環節，各小區在消防、用氣、用電環節根本達不到國家標准，有的小區甚至整棟樓看不見一個滅火器。

據群眾反映，就在記者採訪前夕，龍床山庄因存在安全問題，導致一名住戶的朋友從高處墜樓並死亡。

對此，譚海林表示：“安全問題之前鄉裡確實忽視了，隨后我們會不間斷地開展清查。但在竣工驗收環節，單憑現有力量隻能肉眼判斷，很難做到專業化，這需要縣裡有關部門支持。”

▲澡溪鄉小產權住宅區。圖/鄭旭

步步形成的旅游黑地產市場

通過走訪，《民生周刊》記者發現，在奉新縣澡溪鄉，當地形成的以農民自建房為名、以旅游接待用房為掩護、以交易獲利為目的的“旅游黑地產”市場，是一步步發展起來的。

如前文所述，形成溫泉旅游效應后，2011年后澡溪鄉全面開發境內一切可供盤活的旅游資源，以提升旅游服務接待能力。在鄉裡的支持下，一些農戶開始把房屋改造成民宿，鼓勵有實力的農民以合作建房名義拆舊建新，建起獨棟、雙拼、聯排式鄉村酒店。

彼時，以南昌市民為主的外地游客到澡溪鄉旅游后，感受到了當地良好的生態環境，尤其家庭式的住宿方式。於是，日租房變成月租房、年租房，最后有游客出資買斷為40到50年，一步步發展成養老房或私人會所。

慢慢地，“一個房間或者一套家庭房被外地人買斷，一次性收獲幾萬或者幾十萬元”的消息，被當地更多人知曉后，他們紛紛到澡溪鄉尋求合作，買地建房。這樣，原本是以租代購，最終卻形成了具有真實交易屬性的小產權房市場。

“下一步，我們要拿出具體舉措，抓好安全源頭，讓游客在奉新境內玩得舒心、玩得放心，同時管好小產權交易環節，不給牟利者任何機會。”奉新縣副縣長甘鳳生在受訪時說。

近年來，土地監管制度的鐵籠效應越發顯見，自然資源部不久前再次強調——不得通過登記將小產權房違法用地合法化，這意味著小產權房野蠻建設的時代已經過去，下一步，各地應在整治小產權房交易問題上有作為，敢擔當。

對於藏在眼皮底下的“黑地產”市場，奉新縣能夠管得住、治得了嗎？《民生周刊》將繼續關注。

（□ 《民生周刊》記者 鄭旭 郭鵬）