尹律師：

您好！我和女友戀愛多年，打算明年結婚，目前正在看房。考慮到各自的收入，我們不想有過大的房貸壓力，打算在稍遠一點兒的地方買房。最近我們在郊區看了一套房，價格和環境都很合適，交通也比較方便，但中介說是小產權房，沒有產權証。請問小產權房到底能不能買？

北京讀者 杜先生

杜先生：

您好！相對於普通的商品房來講，價格便宜是小產權房的一大優點，這對於資金有限又急於安家的買房者來說是不小的誘惑。物權採取登記制，房屋作為典型物權如何確定所有權就是以登記為准，沒有房屋所有權也就沒有登記，因此產生的法律風險還是比較大的。我們分別來看：

█ 什麼是小產權房

小產權房並不是一個法律上的概念。我們通常說的“小產權房”主要有兩種，一種是在集體建設用地，也就是“宅基地”上建成的房子，這種隻屬於該村的集體所有者，外村農民或城鎮戶口居民是無權購買的﹔另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

一般來講，小產權房並未辦理相關証件，也未繳納土地出讓金等費用，所謂“產權証”不是國家法律規定的產權証，而是由鄉政府或村頒發的一個備案証件，很多小產權房連這個備案也沒有。

█ 小產權房能否買賣

根據我國法律的規定，農民集體所有的土地依法屬於村民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，宅基地上所建農村房屋也隻能在同村組村民之間轉讓。

國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用証和房產証。”

由上可知，小產權房通常隻能在本集體經濟組織的成員之間，比如本村村民之間進行買賣。城鎮居民購房后，不僅不能辦理房產証，其購買行為也不受法律的保護，要承擔很大的法律風險。

█ 購買小產權房的法律風險

如前所述，小產權房沒有產權証書，超出法律規定范圍的買賣不受法律保護，就現階段國家政策和相關要求趨勢而言，小產權房“轉正”可能性不大，購買小產權房的法律風險較大，主要存在以下幾類典型性法律風險：

（一）購房合同無效

如前所述，您作為城鎮居民去郊區購買一套小產權房，這個房屋買賣合同無人申請時對您和賣方是有一定法律約束力的，但是一旦對方去法院申請確認合同效力，這個買賣合同一定是無效的。在司法實踐中大量存在城鎮居民購買小產權房后賣方反悔，或者小產權房遇上拆遷導致賣方反悔的情形，法院的判決一律是認定買賣合同無效的。

（二）不能抵押貸款

依據《民法典》的規定，歸抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有權是以登記為准的，《關於農村集體土地確權登記發証的若干意見》中明確規定小產權房不得登記發証，所以小產權房不能抵押。

我們知道，銀行辦理抵押貸款的前提條件是購房者必須提供房產証明，而非本集體成員的第三人即便購買了房屋也不能合法辦理轉讓過戶，拿不到房產証，自然也就不能將該房屋進行交易或者抵押，無法向銀行申請貸款。

（三）房屋本身不能分割、繼承

小產權房拿不到正式的房產証，並不構成真正法律意義上的產權，因此小產權房隻有使用權，沒有所有權，其本身並不能進行分割或者繼承。

不過小產權房雖然沒有物權，但具有相應的財產權益，在涉及到離婚財產分割和繼承的問題時，可以對房屋本身具有的財產權進行處理。這裡需要注意的是，小產權房的分割僅限於夫妻相對方。同理，小產權房作為一個“商品”，能夠被佔有、使用和收益，這種權利也是可以被分割或者繼承的。

█ 律師提醒

購房買賣是家庭大事，在目前的法律及政策之下，購買小產權房是存在比較大的法律風險的，尹律師也在這裡特別提醒各位讀者朋友：一定要慎重選擇，如果確實需要購買，那麼在簽訂相關合同時也務必要把一些具體的事情約定清楚，比如可以約定由賣方來承擔所有的法律風險等，並保留好原始憑証，以降低后續產生糾紛的風險。

（北京展達律師事務所高級合伙人、律師尹紅志）

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